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宏盛建業(yè)投資集團(tuán)有限公司副總裁 毛忠華
當(dāng)開發(fā)商因資金鏈斷裂而陷入債務(wù)危機(jī)時(shí)，其名下的在建工程往往會(huì)成為債權(quán)人查封和變賣的主要標(biāo)的。然而，在建工程涉及復(fù)雜的法律關(guān)系和程序要求,拍賣操作并非一蹴而就。本文從在建工程的權(quán)屬狀態(tài)、辦證情況、評(píng)估方法等多個(gè)角度出發(fā),剖析了在建工程拍賣的實(shí)務(wù)操作,并探討了債務(wù)人破產(chǎn)情形下的處理流程。
一、在建工程的權(quán)屬狀態(tài)
在對(duì)在建工程進(jìn)行拍賣處置之前,需要全面調(diào)查該在建工程的權(quán)屬狀態(tài),包括是否存在出賣、抵押等情形。若在建工程已與他人簽訂有效買賣合同,且買受人已支付合同總價(jià)款50%以上且無其他住房,則該在建工程的所有權(quán)可以排除執(zhí)行。同時(shí),未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的在建工程,其國(guó)有土地使用權(quán)與地上建筑物的抵押權(quán)是分開的,需要分別考慮兩者在執(zhí)行程序中的處置方式。
二、在建工程的辦證狀態(tài)
除了權(quán)屬狀態(tài),在建工程的辦證情況也直接影響其是否能夠順利辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記,進(jìn)而影響其拍賣的成交率。因此,法院和評(píng)估師在查封、評(píng)估在建工程時(shí),需要調(diào)查該工程是否已經(jīng)取得土地規(guī)劃證、項(xiàng)目備案證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等前置手續(xù),并核查其是否已經(jīng)完成竣工驗(yàn)收備案、取得房屋預(yù)售許可證等。
三、在建工程的評(píng)估方法
對(duì)于未完工、未竣工驗(yàn)收的在建工程,其存在一定瑕疵,后續(xù)建設(shè)施工、辦證及相關(guān)費(fèi)用稅金需由買受人或接受以物抵債的申請(qǐng)人承擔(dān)。因此,在進(jìn)行司法評(píng)估時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、重復(fù)投入的成本費(fèi)用、開發(fā)期限延長(zhǎng)等因素,并采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。
根據(jù)《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》的規(guī)定,如果評(píng)估對(duì)象為在建工程且可以獨(dú)立續(xù)建的,則采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí),應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提,充分考慮上述各項(xiàng)因素;采用成本法評(píng)估時(shí),也應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類折舊等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損。如果評(píng)估對(duì)象為未竣工交付的預(yù)購(gòu)商品房,則可參照類似預(yù)售商品房或存量房的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,并考慮查封、可能延期交付等風(fēng)險(xiǎn)因素所導(dǎo)致的評(píng)估對(duì)象價(jià)值減損。
四、在建工程的拍賣程序
由于在建工程存在瑕疵,法院在進(jìn)行以物抵債裁定和拍賣公告時(shí),需要明確提示:賣標(biāo)的物以現(xiàn)狀為準(zhǔn),屬在建工程,請(qǐng)意向購(gòu)買人實(shí)地查看,慎重決策。后續(xù)建設(shè)、辦證、出入通道問題及費(fèi)用(包括稅費(fèi))由買受人競(jìng)拍成功后自行解決,參與競(jìng)買視為接受現(xiàn)狀及瑕疵,法院對(duì)此不再負(fù)責(zé),僅保證現(xiàn)狀交付。
五、開發(fā)商資不抵債的破產(chǎn)程序
在多數(shù)情況下,開發(fā)商資不抵債時(shí)往往不愿意配合辦理相應(yīng)竣工驗(yàn)收及不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù),這將直接影響在建工程的變現(xiàn)能力。此時(shí),債權(quán)人可以申請(qǐng)開發(fā)商破產(chǎn)重整或破產(chǎn)清算,由法院指定破產(chǎn)管理人接手管理開發(fā)商資產(chǎn)。在破產(chǎn)重整階段,管理人有權(quán)代表開發(fā)商組織竣工驗(yàn)收手續(xù)的辦理,并以此辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)首次登記,從而為后續(xù)資產(chǎn)變現(xiàn)提供便利。
具體的破產(chǎn)程序包括:(1)債權(quán)人向開發(fā)商所在地法院申請(qǐng)重整或破產(chǎn)清算;(2)法院指定管理人,管理人墊付案件受理費(fèi)用;(3)管理人報(bào)酬根據(jù)最終清償財(cái)產(chǎn)價(jià)值總額的一定比例計(jì)算;(4)破產(chǎn)程序周期一般需要一年以上;(5)破產(chǎn)案件受理費(fèi)根據(jù)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)總額計(jì)算,最高不超過30萬元。
六、政策建議
針對(duì)在建工程拍賣和開發(fā)商破產(chǎn)的實(shí)務(wù)難題,筆者提出以下幾點(diǎn)政策建議:
1.建立在建工程拍賣操作的統(tǒng)一規(guī)范。目前對(duì)于在建工程的權(quán)屬狀態(tài)調(diào)查、評(píng)估方法選擇、拍賣公告內(nèi)容等環(huán)節(jié)缺乏明確的指導(dǎo)性規(guī)范,不利于操作的一致性和可預(yù)期性。
2.簡(jiǎn)化在建工程辦證流程。在建工程涉及復(fù)雜的審批環(huán)節(jié),給破產(chǎn)管理人后續(xù)接手帶來很大困難?？煽紤]為破產(chǎn)程序下的在建工程開辟綠色通道,在確保規(guī)范審查的前提下簡(jiǎn)化手續(xù)辦理。
3.制定在建工程拍賣的稅費(fèi)減免政策。目前拍賣在建工程需要承擔(dān)重復(fù)的稅費(fèi)和建設(shè)成本,不利于吸引投資者參與?？煽紤]為拍賣在建工程設(shè)置稅費(fèi)減免或緩繳機(jī)制。
4.鼓勵(lì)社會(huì)資本參與在建工程拍賣。拍賣在建工程往往投資門檻較高,可以通過扶持基金、債權(quán)入股等方式,為社會(huì)資本提供渠道和保障,提高在建工程的成交率。
總之,在建工程拍賣和開發(fā)商破產(chǎn)問題不容忽視,需要立足實(shí)務(wù)操作,完善相關(guān)制度和政策,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)注入活力。
